İpoteka kreditləri sahəsində baş verən son dəyişikliklər, elektron ipotekanın tətbiqi və ipoteka kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsində yaranan problemlərlə bağlı məsələlərə münasibət bildirməsi üçün Azərbaycan Banklar Assosiasiyasının “İpoteka krediti proqramının inkişafı üzrə” Ekspert Qrupunun rəhbəri Rəşad Paşayevdən alınan müsahibə təqdim olunur.
İpoteka kreditləri ilə bağlı normativ sənədlərdə baş vermiş son dəyişikliklər sektorda hansı yeniliklərə yol açacaq? Əvvəlki şərtlərdən əsas fərqlər nədər ibarətdir?
İpoteka krediti dövlətin əhalinin mənzil şəraitinin yaxşılaşdırılması və bunun üçün güzəştli kredit şərtlərini təqdim etməsi ilə yanaşı, əhaliyə yeni yaşayış sahələrinin alınması imkanı yaradan alətlərdəndir. Mövzunun aktuallığını artıran digər səbəb əhalinin ipoteka kreditlərinə tələbatının yüksək səviyyədə olmasıdır. Çünki, ölkədə son 10 ildə daşınmaz əmlak bazarında aktivlik müşahidə olunması yeni və müasir binaların tikilməsi, həmçinin qiymətlərin dəyişməsi əhalinin mənzil probleminin daha da qabarmasına səbəb olub. Beləliklə, ölkədə ipoteka kreditləşməsində yeni və əhalinin sosial vəziyyətini ehtiva edən şərtlərin tətbiqi ictimai tələbə çevrilib.
Mövcüd bazar tələbinə uyğun olaraq və əhaliyə İpoteka kreditinin daha da əlçatan olmasını təmin etmək üçün, Azərbaycan Respublikasının Prezidenti 22 iyun 2016-cı il tarixində A.R. Konstitusiyasının 109-cu maddəsinin 32-ci bəndini uyğun olaraq İpoteka kreditlərinin verilməsi şərtlərində dəyişiklər barədə mühüm qərar verib.
Bu qərarda borcalanların xeyrinə iki istiqamət üzrə vacib və müsbət məqamlar var:
İpoteka kreditlərinin verilməsi qaydalarında dəyişikliklər. Burada söhbət həm ilkin ödənişdən gedir, həm də kreditin maksimal məbləğinə dair məlumat və faiz dərəcələri ilə bağlı məsələlər öz əksini tapıb. Əvvəllər adi ipoteka kreditləri üzrə minimum 20 faiz ilkin ödəniş var idisə,şərtlərdəki dəyişiklikdən sonra bu ödəniş 15 faizə endirilib. Güzəştli ipoteka üzrə dəyişiklikdə isə ilkin ödənişin minimumu ləğv olunaraq net 15 faiz olubdur. İpoteka kreditinin ilkin ödəniş məbləğinin artırılması ancaq borcalanın rəsmi müraciət etdiyi halda mümkün ola bilər. Digər tərəfdən, qaydalarda göstərilir ki, kredit üzrə aylıq ödənişin məbləği həmin şəxsin aylıq gəlirinin 70 faizindən çox olmamalıdır. Faiz dərəcələrinin və məbləğin nə qədər olacağına isə qaydalarda göstərildiyi kimi İpoteka Fondunun Müşahidə Şurası qərar verəcək və yeniləyəcək.
Digər mühüm dəyişiklik isə kreditin, üzərində mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış yaşayış sahəsinin alınmasına verilməsidir və həmin yaşayış sahəsinin 1 kvadrat metri üçün hesablanmış qiyməti, ipoteka kreditinin verilmə tarixinə Bakı şəhəri, habelə onun qəsəbə və kəndləri üzrə zonalarda, ölkənin digər şəhər və rayon ərazilərində orta bazar qiymətindən artıq olmamalı və təmirli olmalıdır. Yəni yeni şərtlərə əsasən ipoteka krediti kvadrat metri təsdiq olunmuş qiymətdən artıq olmayan, təmirli və mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış evlərə veriləcəkdir.
Daha bir yenilik, güzəştli ipoteka ilə ev sahibi olmaq istəyən şəxslər üçün edilib. Bu həm gənc ailələrə, həmdə adi güzəştli şəxslərə aiddir. Dəyişikliklər gənc ailə olub, ən azı 3 il dövlət qulluğunda və dövlət qulluğunun xüsusi növündə xidmət keçən şəxslər və ən azı 5 il dövlət ümumtəhsil məktəbində müəllim işləyən şəxslərə şamil olunur. Gənc ailə olmayan kateqoriyaya isə- ən azı 3 il daxili işlər orqanlarında xidmət keçən xüsusi rütbəsi olan şəxslər və ən azı 15 il dövlət qulluğunda qulluq edən şəxslər daxil olunub.
Bu sahədə əsas yeniliklərdən biri olan “Elektron İpoteka” proseduru ipoteka krediti alınması ilə əlaqədar məsələləri nə dərəcədə asanlaşdıracaq?
2017-ci il yanvarın 1-dən etibarən ipoteka kreditlərinin elektron qaydada verilməsi ilə bağlı dövlət başçısının sərəncamı var. Bu, ipoteka krediti alınması prosedurunu maksimum sadələşdirə bilər. Məsələn, bu fərmanın 4-cü bəndinin 4.3. yarımbəndinə əsasən – İpoteka kreditinin verilməsi üçün ipoteka krediti almaq istəyən şəxs tərəfindən birbaşa və ya onun müraciət etdiyi müvəkkil bank tərəfindən həmin şəxsin adından elektron sistem vasitəsilə müraciət edilir. Müraciətlər növbəlik əsasında qeydiyyata alınır və baxılır. Müraciət etmiş şəxsə qeydiyyat nömrəsi elektron sistem vasitəsilə verilir.
Bəzi müştərilər ipoteka krediti almağın çətin olmasından şikayət edir.Qanununun əsas məqsədi proseduru sadələşdirmək və avtomatlaşdırmaqdır. Elektron ipotekaya keçid sırf texniki proses kimi görülə bilər. Amma bu belə deyil. Belə ki, elektron ipotekaya keçid, ipotekanın alınması prosesindəki şəffaflığı yüksəldəcək.
Misal üçün, ipoteka almaq istəyən şəxs müvəkkil banka müraciət edir, bank 3 iş günü müddətində ipoteka krediti almaq istəyən şəxsə ipoteka kreditinin verilməsinə dair ilkin razılıq və ya əsaslandırılmış imtina barədə qərar qəbul etməlidir. Həmin qərar qəbul edildiyi gün, ipoteka krediti almaq istəyən şəxsə bildirilməklə, elektron sistemdə yerləşdirilməlidir. Bu da ipoteka alınması prosesindən sui-istifadələrə mane olacaq.
Eyni zamanda, ipoteka krediti işə salınandan sonra sənədlərin toplanması prosesi elektronlaşdırılacaq. Belə ki, həmin elektron ipoteka proqramı hökumət portalına birləşdiriləcək. Bundan sonra kredit vermək istəyən bank bir sıra məlumatları, vətəndaşın gəlirləri haqqında məlumatları, yaşayış yeri ilə bağlı, iş yeri haqqında məlumatları müvafiq dövlət orqanından elektron formada alacaq.
Əsəs diqqət yetiriləsi əlavələrdən biri də müraciətdən imtina ilə bağlıdır. İndiyədək borcalana müvəkkil banklar tərəfindən ilkin müsbət rəy verilmiş hallarda, müəyyənləşdirilmiş müddətlərdə, müştəri lazimi sənədləri vaxtinda təqdim etmədikdə, sistem tərəfindən avtomatik imtina olunur və kreditin verilmə prosesinin ümumi müddəti 60 gündən çox ola bilməz. Lakin, fərmanın 4.4 bəndində nəzərdə tutulmamış əsaslara görə ipoteka kreditinin verilməsindən imtina edilə bilməz. Əgər imtina olunarsa, xüsusi ağırlaşdırıçı səbəb olmazsa, müştəri yenidən müraciət edə bilər.
Bu dəyişikliklərin bankların daxili ipotekalarına təsiri necə olacaq?
Dəyişikliklərin banklar tərəfindən verilən daxili ipotekalara dolayı yollarla aidiyyatı vardır. Belə ki, dövlət ipotekasını təmirli və sənədli evlərə verilməsi, yeni tikilmiş binalardan ev almaq istəyən müştəriləri secim qarşısında qoyacaq. Daxili ipoteka kreditlərinin faizlərinin yüksək olmasını nəzərə alsaq, müştərilərin əksəriyyətinin dövlət ipotekasının xeyrinə qərar verəcəyi gözlənilir. Bu hal, həm də tikinti şirkətlərini təmirli və sənədli evlərin satışını həyata keçirməyə sövq edəcək. Bununla belə, daxili ipoteka kreditlərini məbləğinin çox olması, həmin kreditə fərdi yaşayış evlərin alınması üçün müraciətlərin olacağını da zərurətə çevirir.
Azərbaycan İpoteka Fondunun bankların öz hesabına verdiyi 500-dən çox ipoteka kreditini yenidən maliyyələşdirməkdən imtina etməsini nə ilə əlaqələndirərdiniz?
Azərbaycan Mərkəzi Bankı yanında İpoteka Fondunun (AMF) xətti ilə İpoteka kreditlərin rəsmiləşdirilməsi üçün fond tərəfindən müxtəlif prosedurlar və etaplardan keçməyi vacibdir, bunlar ilkin maliyyələşdirmə, yenidən maliyyələşdirmə, təhvil -təslim və vəsaitin banka köçürülməsidir. İpoteka kreditlərinin rəsmiləşdirilməsi mərhələsi hər biri özündə müxtəlif sənədlər toplusu və bu sənədlərə dair müxtəlif tələblər əks etdirilir. Tələb olunan sənədlər toplusuna alınan evin mülkiyyət və girov hüququnu təsdiq edən çıxarışlar, ipoteka kağızının qeydiyyata alınması, borclu və birgə borcalanın gəlir təsdiq edən, əmlakın, borcalanın və birgə borcalanın sığortası və sair mühüm sənədlər daxildir. Həmçinin kreditin tam rəsmiləşdirilməsinin yekunlaşdırılması üçün təqdim olunan bütün sənədlərin əsli Fonda göndərilməlidir. Yuxarıda sadalıdığımız bütün sənədləşmə prosesi düzgün və bütövlüklə aparıldıqdan sonra AMF tərəfindən kreditlərin maliyyələşdirilməsi həyata keçirilir.
Kreditlərin maliyyələşməsinin gecikmə səbəbləri müxtəlif ola bilər. AMF tərəfindən kreditin rəsmiləşdirilməsi həyata keçirilən müvəkkil banklara nöqsan barədə məlumat verildikdən və bank kreditlərinin rəsmiləşdirilməsində iştrak edən tərəflər ilə birgə bütün çatışmazlıqları aradan qaldırdıqdan sonra AMF-ə sənədləri təqdim etməlidir.
Bəzi hallarda geçikmə müvəkkil bankların kreditin verilməsi zamanı və ondan sonraki dövrdə verilmə şərtlərində yol verdiyi və təqdim olunan sənədlərdə olan nöqsanlardan irəli gəlir. Fond tərəfindən nöqsanların olması barədə bildirişlərin alınmasından sonra, banklar onların düzəldilməsinə başlayır. Sənədlərdə nöqsanların düzəldilməsi bank, borcalan və birgə borcalan, qiymətləndirici və sığorta şirkəti tərəfindən aparıla bilər. Nöqsanınn düzəldilməsi iştrak edən tərəflərin sayının çoxluğundan qaynaqlanaraq müəyyən vaxt ala bilər, bu da öz növbəsində maliyələşdirmə prosesini uzadır.
Azərbaycan Banklar Assosiasıyasının “İpoteka krediti proqramının inkişafı üzrə” Ekspert Qrupu sektordakı vəziyyətin sağlamlaşdırılması üçün hansı tədbirləri görməyi planlaşdırır?
Ekspert qrupumuz ölkəmizin aparıcı banklarının İpoteka kreditləri sahəsində uzun müddət çalışan kifayət qədər səriştəsi və biliyi olan aparıcı əməkdaşlardan ibarətdir. Qrupun məqsədi kredit şərtlərinin, kredit verilməsinin, verildikdən sonrakı prosedurların mümkün qədər sadələşdirilməsinə öz köməyini göstərməkdir. Ekspert qrupumuz sektordakı vəziyyət barədə və yeni şərtlərin nə dərəcədə bazara təsir edəcəyini araşdırmaq və əhali tərəfindən bu kreditləri daha da əlçatan olması üçün öz təkliflərimizi fonda təqdim etmək fikrindədir. Növbəti iclaslarımızda İpoteka fondunun əməkdaşları ilə görüşərək, birlikdə bu kreditin daha da səmərəli olması üçün təkliflər paketi hazırlayacağıq.
BBN.az
